近期发布的国家税务总局2026年第3号公告，是土地增值税领域的一次重要精细化改革。其核心目的在于“规范土地增值税征管，增强政策执行的确定性”。本解析旨在为大家提炼公告中的关键规定，帮助各位快速掌握政策要点，理解新规对房地产开发企业税务处理带来的具体影响。
- 清算前：预征阶段的关键规定
本节将阐明在土地增值税正式清算前，预征阶段的申报时间和计税依据是如何确定的。
• 1.1 预征申报时间如何确定？ 新公告对预征申报的起止时间和频率进行了统一规范，核心要素如下：
◦ 起始时间： 遵循“孰早”原则，取“首张预售许可证书（或现售备案证书）发证当日”与“取得首笔预（销）售收入当日”两个日期中较早的一个作为预征申报的开始。
◦ 截止时间： 明确规定截止时间为“税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日”，为预征与清算阶段的衔接划定了清晰界限。
◦ 申报频率： 预征土地增值税按月或按季申报，具体申报频率由各省级税务局统一确定。
• 1.2 预征计税依据如何计算？ 此计算方法适用于房地产开发企业采取预收款方式销售的情形。公告明确了预征计税依据的计算公式，以确保税基的准确性。
• 该公式的核心意义在于将预收款中包含的增值税予以剔除，计算出不含税的收入作为预征土地增值税的依据。
预征只是整个土地增值税管理链条的开端。真正决定企业最终税负的是清算环节，这也是本次新规调整的重中之重。下面，我们来剖析清算中的核心变化。
- 清算中：收入确认与扣除项目的核心变化
本节聚焦于清算环节，重点解析销售收入的确认时点以及几项重要扣除项目的新标准。
• 2.1 销售收入与面积的确认时点 在办理土地增值税清算时，确认销售收入和销售面积的截止时间点为“税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日”。这一规定至关重要，因为它确保了清算时归集的收入、面积范围与预征阶段的截止时点完美衔接，形成了一个无缝、无争议的时间闭环，有效避免了过去因时间界定不清而产生的征纳分歧。
• 2.2 三大关键扣除项目新标准 公告对三项此前实践中存在模糊地带的扣除项目给出了明确的处理标准，极大地增强了政策的确定性。
扣除项目
扣除标准/处理方式
核心要点（So What?）
项目规划范围外为政府建设公共设施的支出
与县级以上政府在土地出让合同或补充协议中约定的，实际发生的支出计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。
解决了长期以来“代建”支出扣除路径不明的实务难题。此前，此类支出常因不属于红线内开发成本而被税务机关挑战。新规将其纳入土地成本，不仅提供了合法扣除依据，也鼓励了房企参与城市公共建设。
印花税
计入“与转让房地产有关的税金”扣除。
明确了印花税的扣除科目，统一了全国的实操口径，便于企业准确核算，避免了以往各地执行不一的情况。
地方教育附加
作为“与转让房地产有关的税金”的一部分进行扣除（即视同税金扣除）。
提升了地方教育附加的扣除地位。过去它作为附加费，扣除依据常有争议；新规明确其视同税金处理，降低了企业的实际税负。
明确了清算环节的核心规则后，如果清算受理之后还有房产销售，又该如何处理呢？这便引出了我们下一节要讲的“尾盘销售”特殊规定。
- 清算后：尾盘销售的特别处理
本节重点讲解在税务机关受理清算后，剩余房产（即“尾盘”）的销售应如何进行税务处理。
• 3.1 申报时间与频率 尾盘销售的税务处理在时间上有特别要求：
◦ 申报时间： 在“预征期终了”至“清算审核结论出具”期间的销售收入，需在“清算审核结论出具后的首个纳税申报期内”进行统一申报。
◦ 申报频率： 尾盘销售产生的土地增值税是按季申报缴纳。
• 3.2 单位扣除金额的计算方法 为了计算尾盘销售的应纳税额，需要先确定单位面积的扣除金额。其计算公式如下：
• 请务必注意，此处的扣除项目合计有一个重要的排除项：不包括清算时“与转让房地产有关的税金”。其背后的逻辑是：单位扣除金额是基于清算审核确定的历史成本池，是一个固定值；而尾盘销售过程中新发生的印花税等相关税金，是当期实际发生的，因此必须另外据实扣除，以确保成本与收入的准确配比。
• 3.3 普通住宅的免税政策适用 对于普通标准住宅的尾盘销售，能否享受免税政策，取决于其增值率：
◦ 需要缴税： 当期增值额超过扣除项目金额 20% 的，需按规定缴纳土地增值税。
◦ 可以免税： 当期增值额未超过扣除项目金额 20% 的，可以申报享受土地增值税免税政策。
以上是新规在预征、清算和尾盘处理三个阶段的主要内容。最后，我们来看看这些规定何时生效以及如何与旧规衔接。
- 施行与衔接
明确新公告的生效时间以及新旧政策的适用范围，对于准确执行至关重要。
• 生效日期： 本公告自2026年1月1日起施行。
• 新旧划断： 政策适用的唯一标准是“清算受理通知书”的出具时点。公告生效后，只要项目尚未收到受理通知书，就必须按新规执行；反之，若已收到，则沿用旧规。
• 废止条款： 新公告施行之日起，以下两个旧文件中的条款同时废止：
◦ 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条第二款。
◦ 《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号）第一条第二款。
总而言之，3号公告的核心精神在于“前置规范、中端明确、后端衔接”，通过统一关键时点、明确扣除口径、规范后续处理，全面提升了土地增值税征管的确定性和可操作性，为征纳双方都提供了更清晰的指引。